大阪の不動産の名義変更、遺言書作成など、相続業務を専門に行なっている司法書士・行政書士事務所です。
奈良の不動産の所有権保存登記のお仕事
お世話になっている八尾の土地家屋調査士さんからのご紹介の所有権保存登記のお仕事。
ご依頼者様が、ご自宅を立て替えされて、土地家屋調査士さんが、立て替えによる、旧建物を取り毀しの建物滅失登記と、新築建物の表題登記（表示登記）を申請していただき、後は、司法書士にバトンタッチです。
当職も独立する前は、司法書士・土地家屋調査士事務所で勤務しておりましたので、建物の滅失登記や、建物の表題登記（表示登記）の経験があります。
司法書士・土地家屋調査士事務所に勤務時代に、建物の表題登記をするのに、建物を測量していたことが懐かしいです。
さて、所有権保存登記は、いわゆる権利証（登記識別情報）をつくるための登記です。
所有権保存登記は、登記簿（登記事項証明書）の権利部（甲区・所有権に関する事項）に最初にする登記です。
権利証は、以前は登記済証でしたが、現在は、登記識別情報通知書です。
登記識別情報とは
法務省：新不動産登記法Q&Aより
登記識別情報とは，何ですか。
登記識別情報とは，登記の申請がされた場合に，当該登記により登記名義人となる申請人に，その登記に係る物件及び登記の内容とともに，登記所から通知される情報をいいます。登記識別情報は，アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号で，不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。
この登記識別情報は，本人確認手段の一つであり，登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため，登記所に提供してもらうことになります。
登記識別情報は，どのようにして通知されるのですか。
登記所から登記識別情報を通知する場合には，秘密を保持するため，次の方法により通知されます。書面申請の場合は，通知書の登記識別情報を記載した部分を覆う目隠しシール（はり直すことができないもの）をはり付け，本人以外の者がシールをめくって登記識別情報を盗み見た場合には，その痕跡が明らかになるような工夫をして，登記所の窓口において，本人を確認した上で交付する方法で通知することになります。オンライン申請の場合は，申請人が申請時にあらかじめ送信した専用の公開鍵を用いて登記識別情報を暗号化し，これを申請人がダウンロードする方法により通知することになります。
登記識別情報が盗まれた場合には，どのようにしたらいいのですか。
盗まれた登記識別情報が不正な登記申請に用いられることがないようにするため，登記名義人又はその相続人その他の一般承継人は，登記官に対し，登記識別情報についての失効の申出をすることができます。
登記識別情報が盗まれた場合には，勝手に登記されてしまうのでしょうか。
オンライン申請では，登記識別情報だけでなく，電子署名及び電子証明書を併せて提供することとし，二重の本人確認手段を採っています。書面申請においても，登記識別情報だけでなく，印鑑及び印鑑証明書を提出することになります。
他方，現在の登記済証（権利証）の制度は，本人が登記済証を適正に管理している場合であっても，登記済証自体を偽造することにより不正な登記申請がされるという事件も発生しており，最近のカラー複写・印刷技術の向上から，これらの偽造事件の未然防止が非常に困難な状況になりつつあります。
登記識別情報は，それ自体を偽造することは，事実上不可能であり，登記済証の制度よりも，安全性が高まると考えています登記識別情報を亡失した場合は，再通知されるのですか。
登記識別情報は，登記完了時に通知するものとされているため，その再通知は，認められません
登記識別情報は，どのようにして管理すればよいのですか。
登記識別情報は，本人だけが知っている情報であることが前提となるものです。したがって，登記識別情報の管理については，第三者に盗み見られないような方法で管理する必要があります。書面で交付する登記識別情報通知書については，登記識別情報を記載した部分を覆う目隠しシールをはり付けて，第三者に盗み見られないような工夫がされています。この目隠しシールをはがした場合には，通知書を封書等で封印した上で，金庫等に保管することが望ましいでしょう。
また，オンラインで送信された登記識別情報は，復号化しないまま電子媒体等に保管し，復号ソフトとともに適切に管理することも考えられます。ただし，媒体は経年劣化のおそれがあるので，定期的な格納媒体の更新が必要になります。その他，復号化した登記識別情報を書面に印刷し，これを封筒等に封印して金庫等に保管する方法が考えられます。登記識別情報については，確率的に，でたらめに入力したものが正しいものと偶然に符合してしまう可能性はないのですか。
登記識別情報は，アラビア数字その他の符号の組合せによる１２桁の符号ですので，現実的には，正しい登記識別情報に符合することはあり得ないと考えられます。
また，登記申請の際，誤った登記識別情報の入力が繰り返されたときは，申請人以外の者が申請していると疑うに足りる相当な事情がある場合に該当するものとして，登記官が申請人やその代理人を呼び出す等して，本人確認をすることがあります。登記識別情報を登記所に提供するときは，どのような方法で行うのですか。
登記識別情報は，権利の一部の移転や担保物権の設定の登記等において，繰り返し本人確認手段として利用することが予定されています。そのため，登記所に提供する際にも，秘密性を保持する必要があります。そこで，オンライン申請の場合には，登記識別情報を登記所の公開鍵を用いて暗号化して送信することになります。
また，書面申請の場合には，盗み見られることがないよう登記識別情報を記載した書面を封筒に入れる等して提出することになります。登記識別情報に関する有効証明制度とは，どのような制度ですか。
登記名義人又はその相続人その他の一般承継人は，登記官に対し，手数料を納付して，登記識別情報が有効であることの証明を請求することができます。この証明により，登記申請の前に有効な登記識別情報を有していることを証明することができます。
登記識別情報を亡失した場合など登記識別情報を提供することができない場合は，どうしたらいいのですか。
登記識別情報は，一般的な本人確認手段としての印鑑及び印鑑証明書又は電子署名及び電子証明書に加え，登記手続固有の本人確認手段となるものですから，登記識別情報の提供がないときは，別の手段により本人確認手続を行う必要があります。具体的には，登記官が事前通知（個人の場合は，本人限定受取郵便により，法人の場合は原則として書留によります。）の手続により本人確認を行うのが原則となります。また，住所移転を利用した成りすましによる登記申請に対処するため，所有権に関する登記の申請がされた場合において，登記申請前に登記義務者の登記簿上の住所が変更されているときは，変更前の住所にも原則として登記申請があったことを通知することになります。
所有権保存登記を申請するにあたって、住宅用家屋証明書を添付することにより、登録免許税が軽減されます。
住宅用家屋証明書とは、租税特別措置法に基づいて 不動産登記にかかる登録免許税の減免を受ける際に、当該家屋が住宅用家屋である旨 、当該減税規定に適合することを証明する、市区町村長発行の証明書です。
家屋の要件（大阪市HP：住宅用家屋証明申請書・証明書より）
・個人が自己居住用のために取得（新築）したものであること
・住宅面積が家屋全体の90％を超えること
・新築後または取得後1年以内に登記を受けるものであること
・床面積が登記簿上５０平方メートル以上あること
・区分所有家屋の場合は、耐火建築物・準耐火建築物・低層集合住宅のいずれかに該当すること
※上記のほかに、次の要件があります。
【所有権の保存登記】
・取得した家屋が建築後使用されたものでないこと
【所有権の移転登記】
・取得の原因が「売買または競落」のいずれかであること
・耐火建築物の場合は、取得の日から２５年以内に建築された家屋であること（石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）
・耐火建築物以外の場合は、取得の日から20年以内に建築された家屋であること（木造・軽量鉄骨造）
・新耐震基準を満たした家屋の場合は、新築後の経過年数に制限はありませんが、新耐震基準を満たすことを証する書類が必要です。
奈良の不動産の所有権保存登記のお仕事ということで、奈良公園のシカです。
柿本大治司法書士・行政書士事務所では、事案により弁護士や税理士や公認会計士や土地家屋調査士や社会保険労務士と連携して、ご依頼者様の各種手続きのサポートを行っています。
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